Integralizei um imóvel na empresa. A empresa comprou um imóvel. E agora, onde classifica isso? Entenda de uma vez por todas como contabilizar uma integralização ou aquisição de imóvel.
No post Planejamento societário não é só abrir CNPJ comentei a respeito do famigerado acórdão do CARF sobre permuta de imóveis no Lucro Presumido. Nele, além de falar da permuta (mais do mesmo, a visão do Fisco de que se deve tributar), havia uma discussão (essa sim interessante) sobre a classificação do imóvel estar equivocadamente no estoque. Achei por bem retomar esse assunto para comentar as principais classificações contábeis que um imóvel pode ter.
Para não deixar passar batido, também vou pontuar o reflexo tributário, mas de forma mais resumida, abordando o Lucro Presumido, que é onde 99% das empresas da atividade imobiliária estão. Vamos lá?
ESTOQUE (CPC 16)
Um imóvel se classifica no estoque quando sua venda é a realização da atividade da empresa. A expressão que o CPC 16 usa é que a entidade tenha a intenção de vendar no “curso normal dos negócios”. Assim, não é uma excepcionalidade, uma oportunidade… o cerne da empresa é fazer isso. Não basta ter o código CNAE, mas ao adquirir, a intenção da empresa é revender o imóvel.
Como consequência tributária desta classificação, na posterior venda deste imóvel classificado no estoque, tratando de Lucro Presumido, entre PIS, COFINS, IRPJ e CSLL, a carga tributária fica em 5,93%, além do adicional de IRPJ, se houver, sobre toda a receita de venda. Lembre-se de que a contabilização é sempre por competência, mas a tributação dessa venda observa o regime de caixa.
IMOBILIZADO (CPC 27)
O ativo imobilizado é o lugar do imóvel que se espera utilizar por mais de um ano, que gere benefícios econômicos (qual imóvel não geraria, não é?) e que seja utilizado para prestar serviços, para realizar atividades da empresa, como sede, galpão, almoxarifado etc, conforme o CPC 27.
A consequência tributária desta classificação, entre IRPJ e CSLL, é uma carga tributária de 24%, além do adicional de IRPJ, se houver, sobre o ganho de capital. Se você quiser conferir algumas dicas sobre contabilização de ativo imobilizado, já falamos sobre isso neste post sobre Ativo Imobilizado.
PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO (CPC 28)
Coisas em geral para alugar são classificadas no ativo imobilizado. Com os imóveis, contudo, há classificação mais específica. Imóveis cuja intenção da entidade é alugar ou mantê-los para que o dinheiro fique investido e rendendo (capitalizando) devem ser classificados como Propriedade para Investimento, de acordo com o CPC 28. Essa linda classificação permite, inclusive, a Avaliação ao Valor Justo (AVJ), um dos raros ativos que as Normas Brasileiras de Contabilidade permitem avaliar dessa forma, diferente do ativo imobilizado, que no Brasil não admite reavaliação (apesar de previsto no CPC 27.
Quando a empresa aluga imóveis como sendo fonte de renda, ou seja, exercendo atividade econômica, o imóvel vem para cá. Contudo, pode acontecer de uma empresa ter um imóvel em determinado local para que seus funcionários, quando vão para lá, possam se hospedar ali, enquanto realizam atividades pela empresa. No primeiro caso, a classificação em propriedade para investimento fica clara. Já no segundo caso é comum que o imóvel seja classificado como ativo imobilizado, pois a intenção da sociedade não é explorar economicamente o aluguel.
A consequência tributária desta classificação, entre IRPJ e CSLL, é uma carga tributária de 24%, além do adicional do IRPJ, se houver, sobre o ganho de capital.
ATIVO NÃO CIRCULANTE MANTIDO PARA VENDA (CPC 31)
Agora, se a entidade adquire um imóvel e pretende vende-lo dentro de um ano, ele está pronto para venda, a empresa está ativamente comprometida e fazer esse negócio acontecer, mas não possui atividade de venda de imóveis, a classificação contábil correta, conforme o CPC 31, é de Ativo Não Circulante Mantido para Venda. Apesar desse nome, sua classificação é no ativo circulante (não no ANC), pois a intenção é a realização em até 12 meses.
Contabilmente, usar essa classificação é muito bom, pois, tal qual atividades descontinuadas, com seu uso você não polui o resultado da atividade com operações excepcionais, ocasionais ou residuais. O problema é a consequência tributária.
No Lucro Presumido, não é receita da atividade e, por isso, não tem PIS e COFINS. Contudo, como não é imobilizado, investimento ou intangível, não se apura o ganho de capital. Assim, entre IRPJ e CSLL, a carga tributária é de 24%, além do adicional do IRPJ, se houver, sobre toda a receita de venda, como outras receitas operacionais.
Dói, né? Por isso, muita gente finge que essa classificação não existe, tributa como ganho de capital, acende uma vela pra Santa Prescrição e reza por cinco anos. Eu, pessoalmente, nunca vi a Receita cobrar isso, mas aqui não estamos falando só do jogo de gato e rato com o Fisco, mas de ter conhecimento mais aprofundado sobre a matéria, saber qual seria o ideal para tratamento contábil e tributário… mas mesmo falando do famoso “medo do fisco”, é melhor estar à frente, pensando 3 ou 4 passos à frente deles, pois quando começarem a olhar para isso, você já estará lá na frente.
ONDE DEBITA E ONDE CREDITA
Entendendo as classificações de imóveis no ativo e quando se utiliza cada uma, fica fácil contabilizar uma aquisição ou integralização de imóvel.
O débito irá demonstrar a intenção da entidade com aquele imóvel. Assim, você pode debitar:
D – Estoque (AC)
D – Ativo Não Circulante Mantido para Venda (AC)
D – Propriedade para Investimento (ANC)
D – Ativo Imobilizado (ANC)
O crédito irá demonstrar como a aquisição foi feita. Assim, você pode creditar
C – Banco (AC)
C – Fornecedores (PC/PNC)
C – Capital Social (PL)
SEJA UM CONTADOR MAIS ATIVO E MENOS REATIVO
Por fim, uma sugestão: para contabilizar corretamente e garantir o tratamento tributário mais adequado (ou desejado), o contador precisa sair da posição de receber tudo pronto e ir para a posição de planejar as operações. Note que muito do que comentei nesse e-mail tem relação com planejamento. Prever a atividade de revenda para garantir a classificação em estoque. Questionar a intenção do cliente ao adquirir o imóvel para classificar corretamente. Gerar evidências documentais para respaldar a intenção (atas de reunião ou assembleia, anúncios veiculados etc).
Eu não estou dizendo que é fácil chegar a isso com seus clientes, mas se fosse fácil não se chamava contabilidade, certo?
Caio,
Se uma empresa (Simples nacional), presta um serviço para terceiros, de engenharia e arquitetura, e pelos serviços receberá um terreno como pagamento.
A intenção dessa empresa SN, é manter esse terreno em sua propriedade por um tempo (para valorização) e posteriormente vende-lo.
A contabilização correta seria D – Ativo Não Circulante Mantido para Venda (AC) ?
Ela não possui atividade de compra e venda de imóveis, como se tributa esta operação, há diferença se o imóvel for vendido em até 12 meses ou depois?
Grato abraço e obrigado pelo material!!
Oi, Paulo!
Primeiro, analise qual norma contábil você utiliza. Se essa entidade do Simples Nacional aplica a ITG 1000, não existe “Ativo Não Circulante Mantido para Venda” pra ela, pois optou por uma norma resumida que não alcança essa particularidade. Isso tenderia a ser uma Propriedade para Investimento. Quanto à tributação, lembre-se de que só tributa como ganho de capital as vendas após 12 meses da aquisição. Antes disso é receita de revenda no Anexo I. Mas caso esteja com dificuldades nesse tipo de questão e precise analisar o caso concreto, podemos combinar uma consultoria específica. Forte abraço!