Tanto para a Construção Civil como para a Atividade Imobiliária. Entenda a partir de quando e como reconhecer a receita de acordo com as normas contábeis atuais.
Muita gente ainda tem dificuldade em aplicar as normas contábeis na atividade imobiliária e na construção civil. Se não bastasse isso, ainda há a diferença entre as questões contábeis e as tributárias. No post de semana passada, sobre contabilidade imobiliária e contabilidade de construtoras, eu falei rapidamente disso. Hoje eu vou detalhar um pouco mais.
Nesse primeiro momento vou abordar o resultado contábil. Então estamos falando de contabilidade, de resultado econômico, de competência. Pelo menos nesse momento, esqueça o regime de caixa e o pagamento de impostos, ok?
A partir de quando reconhecer as receitas
Um primeiro ponto é definir a partir de quando você reconhece as receitas. Há alguns posts atrás, eu atentei para alguns pontos gerais sobre reconhecimento contábil de receita. Um deles é de que receitas e custos vão para o resultado de forma concomitante. Aí a questão passa a ser: quando isso acontece?
Construção Civil
Os contratos de serviço de construção civil envolvem construção, empreitada, subempreitada e administração de obra, para citar os principais. Mas também se aplica para serviços como engenharia, arquitetura, terraplanagem, topografia etc. O fato é que estamos falando de uma relação de serviço. Assim, primeiro ocorre a contratação, para depois realizar o serviço contratado.
Independente de ter o contrato “de papel”, há uma contratação, que pode ser tácita (ou seja, “la garantia soy yo”). Isso significa, usando o contabilês do CPC 47, que existe uma relação entre a entidade e o cliente, com obrigações de desempenho definidas (a coisa que a entidade vai fazer), que lhe dará direito à contraprestação (a coisa que a entidade vai receber do cliente).
Trocando em miúdos, a partir do início da execução do serviço, já podemos ter reconhecimento de receita e de custo. Aí vem a questão do método pra reconhecer essa receita. Definir se será ao longo do tempo (progresso da obra) ou em momento específico (na entrega da obra).
Atividade Imobiliária
As atividades da atividade imobiliária envolvem vender imóveis. Incorporação, loteamento, construção para venda, compra e venda… a receita provém da venda, não da mera execução a obra. Isso porque você pode construir o empreendimento inteiro, mas não vender nada e ficar com o estoque encalhado.
Dessa forma, diferente dos serviços da construção civil, quem constrói imóveis para vendar primeiro adquire e edifica. Isso independente de ter vendido ou não. Isso significa que não necessariamente haja receita e custo enquanto ocorre a execução do empreendimento.
O ideal é um planejamento que envolva vender na planta (lançamento) ou nas etapas iniciais de execução da obra. Isso minimiza a necessidade de capital de instituições financeiras ou investidores externos. Mas pode acontecer de as vendas só acontecerem depois da obra pronta.
Nesse sentido, o gatilho que inicia o reconhecimento da receita e do custo, no resultado, é a própria venda. Então enquanto a empresa só edifica, mas não vendeu, está executando um estoque. Ainda é um bem próprio que irá gerar benefícios futuros (ativo). A partir da venda, aí podemos falar da relação da entidade com um cliente. Com isso, nasce a obrigação de entregar o imóvel e o direito de receber por isso.
Aí vem, novamente, a questão do método pra reconhecer essa receita. Será ao longo do tempo (progresso da obra) ou em momento específico (na entrega das chaves)?
Como reconhecer as receitas
Tanto nos serviços da construção civil quanto nas vendas de imóvel da atividade imobiliária, existe a possibilidade de reconhecimento ao longo do tempo ou num momento específico. Vamos entender melhor esses dois critérios
POC (Percentual de Obra Concluída)
O método de reconhecer a receita progressivamente ficou popular pela sigla POC (Percentage of Completion). Aqui, a sigla abrasileirou-se como Percentual de Obra Concluída. Podemos chamar de diferentes formas, inclusive do nome oficial de acordo com o CPC 47: reconhecimento ao longo do tempo.
A sua essência é não pensar a receita como oito ou oitenta, mas como um gradiente. Assim, você deixa de pensar “sim ou não” e passa a analisar quanto do total você já cumpriu. Nesses segmentos, isso não é muito difícil. Medição da engenharia, laudo de avaliação e comparação do custo incorrido com o custo orçado são alguns dos métodos populares para medir esse progresso. São formas comuns, mas não se restringe a isso. A entidade pode aplicar uma outra forma de medir o progresso desde que seja mais confiável.
De acordo com o item 35 do CPC 47, você deve usar o POC quando um dos casos abaixo for observado:
- (a) o cliente recebe e consome os benefícios gerados pelo que a empresa faz à medida que a empresa vai executando. Ou seja, aproveita o benefício simultaneamente com a execução;
- (b) o que a empresa faz cria ou melhora o ativo que o cliente controla à medida que a empresa executa;
- (c) o que a empresa faz cria um ativo exclusivo do cliente (ou seja, não tem uso alternativo); e a empresa tem direito de cobrar pelo tanto que foi executado até aquele momento.
Na minha opinião, é altamente provável considerar que tanto os serviços de construção civil quanto a venda de imóveis se enquadra em pelo menos um dos itens acima. Pra mim, os campeões são os itens b e c.
Dentro desse método, você reconhece a receita aos poucos, pelo progresso da obra. Assim, nos serviços de construção, mensalmente medimos o progresso do contrato e reconhecemos a receita contábil. Os custos incorridos com a obra vão para o resultado também, de forma concomitante. Já na venda de imóveis, a partir da venda (gatilho que falei no tópico anterior), a receita é reconhecida no resultado pelo progresso da obra e o custo daquela unidade vendida, que estava no estoque, passa a ser transferida para o custo, no resultado.
Entrega das Chaves (ou da Obra)
Contudo, se você disser “não” para os três casos elencados no item 35 do CPC 47 (que eu listei no tópico anterior), aí significa que não se aplica a receita ao longo do tempo. Nesse caso, o resultado deve ser reconhecido em momento específico no tempo.
Nessa hipótese, a sua receita e seu custo será “oito ou oitenta”. Ou há receita, ou não há. Não há meio termo. Aí, por mais que você tenha vendido, por mais que você tenha sido contratado para executar a obra e ainda que tenha recebido financeiramente… não há resultado contábil. Quaisquer coisas ficam entre ativos e passivos até que você identifique que cumpriu TODO o contratado e entregou a obra ou a unidade. Só então ocorre uma avalanche de receita e custo para o resultado, que demonstrado todo num momento só.
Bem, esse post acabou ficando um pouco longo e eu acho que tem bastante informação interessante aí para você ponderar, estudar e refletir. Na semana que vem, vou falar um pouco mais sobre a decisão entre o POC e a entrega das chaves… e como as principais entidades, nacionais e internacionais, estão se posicionando.
Muito bom! Minha monografia da faculdade em 2011 foi sobre impasse de como reconhecer a venda de imóveis na planta. Assunto muito interessante!
Olá Caio, tudo bem!
Suas matérias são ótimas, parabéns!!!
Se não for abusar, você não tem uma planilha formatada para contabilização do custo de incorporadora para enviar?
Um abraço.
Tenho exemplos de contabilização, tributação, controle de estoque, controle de saldo de clientes… meus alunos recebem todos eles. Sugiro entrar para a próxima turma da Formação em Contabilidade Imobiliária.