Contabilidade de Construtoras ou Contabilidade Imobiliária?

Você já deve ter ouvido falar por aí de contabilidade de construtoras e de contabilidade imobiliária. Se ainda não sabe qual a diferença, eu ajudo você a tirar essa dúvida de uma vez por todas.

Vimos que a existe diferença entre ser uma Construtora e ser uma Incorporadora. Partindo daí, vou compartilhar com você uma divisão que eu fiz no meu trabalho especializado nesse segmento. Pra mim, isso foi um divisor de águas, tornando a comunicação com meus clientes e alunos muito mais assertiva.

Ao começar a trabalhar com incorporadoras e construtoras, sempre ouvia falar de “Contabilidade de Construtoras” ou “Contabilidade de Construção Civil”. Aí, sob esse título, falava-se sobre construtoras, empreiteiras, subempreiteiras, administradoras de obra, incorporadoras, loteadoras, empresas de construção para venda, operações de compra e venda… era uma loucura.

Quando ia num curso, um palestrante focava mais numa coisa. Quando ia em outro, ele focava em outra coisa. Era sempre uma surpresa. Não sei você, mas conforme o tempo passa, eu passo a ter uma necessidade maior de otimizar o tempo. Aí ocupar muito tempo com coisas que não é meu foco principal, passa a ser um martírio. Mas como tudo aquilo era interessante pra mim, não me importava tanto.

Algum tempo depois, eu passei a ministrar meus cursos sobre o assunto. Seguindo a tendência, também chamava tudo de “Construção Civil” meio que no piloto automático. Na prática, contudo, meu enfoque era nas incorporadoras, loteadoras e empresas que fazem a construção para venda dos imóveis.

As pessoas adoravam o curso, elogiavam a quantidade de exemplos, de prática e tal, mas de vez em quando eu escutava algo do tipo: “adorei, mas eu trabalho mais com empreiteiras”. Foi como ter um flashback de quando eu era o cara sentado ali na turma. A partir daí, passei a dividir o assunto. De um lado, a Construção Civil. De outro, a Atividade Imobiliária.

Para ser bem franco com você, eu não tenho certeza se essa divisão é tecnicamente correta, talvez tenham mais nuances que eu deveria levar em consideração. Mas até agora funcionou muito bem e melhorou absurdamente a clareza, ou seja, o que eu pretendo comunicar tem chegado muito mais claramente e com precisão para as pessoas com quem me relaciono. De qualquer forma, de antemão já aviso: se você conhece algo diferente disso na forma de classificar, por favor contribua, deixe-me saber!

Contabilidade de Construtoras

Partindo da conversa da semana passada, eu denomino como Construção Civil todo o leque dos serviços da indústria da construção civil.

• Construtoras
• Empreiteiras
• Administradoras de Obras
• Arquiteturas
• Engenharias…

Basicamente, é a galera que executa, seja no canteiro de obras ou no escritório, os serviços.

Contabilidade Imobiliária

Perceba que eu incluí o aluguel aqui dentro da atividade imobiliária. Entendo que nesse segmento de mercado, a especulação através de locação faça parte. Contudo, a partir daqui, quando for analisar as diferenças, vou deixar de lado o aluguel e me referir somente às operações de venda de imóvel como atividade imobiliária, ok?

Qual o CNAE de cada atividade?

Nos tópicos anteriores eu listei algumas atividades. Muita gente, ao falar de exercício de atividade econômica, imediatamente pergunta: qual o CNAE para essa atividade? Claro que para a grande maioria dos casos, isso funciona. O problema é que em algumas situações, não há CNAE específico. A CONCLA (Comissão Nacional de Classificação de Atividades) nem sempre é muito feliz ao fazer tais segregações. Vou dar um exemplo:

A incorporação de imóveis (CNAE 4110-7/00) é prevista na Lei 4.591/64 e tem o intuito de permitir a venda das frações ideais antes da conclusão do empreendimento. Assim, o que virá a ser uma unidade autônoma (apartamento, sala comercial) pode ser vendido antes da conclusão, representado pela fração ideal que consta no registro de incorporação. A mesma dinâmica aparece no Loteamento (CNAE 6810-2/03), mas dessa vez pela Lei 6.766/79.

Agora imagine que alguém quer construir, concluir a construção e só depois começar a vender. Financeiramente isso não me parece interessante e se eu fosse conselheiro dele, trabalharia para mudar esse planejamento, mas isso é conversa pra outra hora. O fato é que aí entra a pergunta: qual o código de CNAE pra isso?

Não é incorporação. Não é loteamento. Não é mera compra e venda de imóvel. Não é construção de edifícios (porque não há prestação de serviço para terceiros). Por isso, no tópico anterior eu tive o cuidado de citar “construção para venda”… justamente para demonstrar essa particularidade do mercado que, infelizmente, não tem previsão expressa nos códigos elaborados pela CONCLA do IBGE.

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Mas, no fim das contas, quais as diferenças?

Vamos agora dar uma olhada em alguns pontos em que se percebe a diferença entre a Construção Civil (Contabilidade de Construtoras) e a Atividade Imobiliária (Contabilidade Imobiliária):

Reconhecimento contábil de receita e custo

Independente da atividade exercida, lembre-se: escrituração contábil é sempre por competência. Sobre isso, inclusive, já falamos anteriormente. O princípio é da competência, não do caixa. Contudo, o gatilho para começar a reconhecer receitas e custos muda. Na contabilidade de construtoras trabalhamos com serviços, então desde o início da obra temos reconhecimento conforme as medições. Já na contabilidade imobiliária, os imóveis permanecem no estoque, no ativo, para somente se iniciar o reconhecimento das receitas e custos a partir da venda.

Normas contábeis específicas

Mesmo após a vigência do CPC 47, a contabilidade imobiliária ainda conta com duas orientações específicas: OCPC 01 e OCP 04. Já a contabilidade de construtoras, com o CPC 47, acabou perdendo o CPC 17 e a ICPC 02, atualmente revogadas. Em tempo, a ICP 01 de contratos de concessão ainda pode ser bastante útil nas construtoras, dependendo do nicho em que ela atue.

Patrimônio de Afetação

Somente a incorporação imobiliária é compatível com o Patrimônio de Afetação. Então não há o que se falar neste instrumento em qualquer outro tipo de operação. Assim, fica restrita a um nicho específico dentro da contabilidade imobiliária e completamente de fora da contabilidade de construtoras.

Registro Profissional

Nas atividades de construção para venda, como incorporação e loteamento, cada empreendimento deverá ter um responsável técnico. Contudo, ele não precisa estar estabelecido no contrato social, podendo ser um diferente para cada empreendimento, inclusive. Já as empresas que exercem as atividades de engenharia regulamentadas (como as construtoras, por exemplo), tanto os profissionais quanto a própria empresa deve ter registro profissional para começar a operar.

Receita e lucro tributários

Nas atividades de venda de imóvel, sempre se reconhece a receita pelo regime de caixa. Mesmo no Lucro Real, é feito todo um controle para ajustar o lucro, a fim de refletir a receita e o custo pelo regime de caixa, na parte fiscal. Já os serviços de construção podem ter tributação por competência ou caixa, conforme o caso. Então dependendo do regime tributário, do tipo de serviço e de quem o contrata, pode ser obrigatório tributar por competência ou pode ser facultativo tributar por competência ou caixa.

PIS e COFINS

No Lucro Real, a Atividade Imobiliária observa o regime não cumulativo, inclusive com créditos (e créditos presumidos) aproveitados pelo regime de caixa. Tem todo um controle a ser feito sobre eles, proporcional à receita recebida. Já nas atividades da Construção Civil, as construções por empreitada ou administração devem observar necessariamente o regime cumulativo, mesmo estando no Lucro Real.

Regimes tributários aplicáveis

Na atividade imobiliária normalmente se fala em Lucro Presumido, Lucro Real e RET (exclusivo para incorporação). O Simples Nacional até poderia ser citado, mas somente para compra e venda de imóvel. Qualquer outra atividade ali já veda ao Simples Nacional, então ele praticamente não entra na conversa. Já nas atividades da construção civil, é totalmente possível pensar em Simples Nacional, além do Lucro Presumido e do Lucro Real. Já o RET, com as mudanças para 2019, deixou de ser uma possibilidade.

Presunção e Estimativa do IRPJ e da CSLL

Na Atividade Imobiliária utiliza-se percentuais de presunção ou estimativa de venda. Portanto 8% no IRPJ e 12% na CSLL (com exceção do aluguel de imóveis, que aí a conversa é em 32%). Já na Contabilidade de Construtoras pode ser aplicável tanto o percentual de 32% como os mesmos utilizados na atividade imobiliária, o que depende das características específicas do serviço executado (inclusive verificando se há concessão de serviço público).

Concluindo

Há outras diferenças contábeis, societárias e tributárias, No âmbito tributário, o simples fato de discutir a incidência de ICMS, ISS e CPRB já gera diferenças bem significativas. Mas, de qualquer forma, vou me ater a essas, senão esse texto vira um livro!

Ainda que seja uma visão bastante superficial desse cenário, o que eu gostaria de ajudar você a compreender é o tamanho desse mercado. E, num mercado desse tamanho, o universo de possibilidades para segmentar e, ainda dentro de cada segmento, explorar nichos muito específicos.

A ‘introdução’ está feita. A partir de agora, nos próximos conteúdos vamos aprofundar no assunto e crescer juntos. Bora lá?