Construtora ou Incorporadora? Entenda a diferença

O segmento da construção civil é muito amplo. Ele envolve, direta e indiretamente, muitas atividades. Construtoras, empreiteiras, administradoras de obra, incorporadoras, loteadoras, administradoras de imóveis, corretoras, concreteiras, serviços especializados diversos (gesso, terraplanagem, elétrica, hidráulica etc), escritórios de arquitetura, de engenharia… ufa!

Dentro disso tudo, a contabilidade precisa ter uma visão muito apurada dos aspectos contábeis, societários e tributários. Do contrário, corre-se riscos. Um contador inexperiente e que não esteja bem capacitado pode tratar a empresa de forma indevida, apurando impostos a maior, gerando inseguranças jurídicas ou invalidando a contabilidade como um todo. Só esse último ponto, por si, já geraria um problema enorme com investidores, instituições financeiras, o fisco etc.

Uma confusão muito comum nesse setor é confundir a atividade de uma construtora com a atividade de uma incorporadora. Isso se dá porque muitas empresas são constituídas tendo as duas atividades. Aí você se depara com uma “FULANO Construtora e Incorporadora LTDA” e fica se perguntando: ela é construtora? Ela é incorporadora? Ela é as duas coisas?

Então vamos entender esse negócio de uma vez por todas e, principalmente, perceber onde isso vai impactar no seu trabalho.

Objeto Social

A interpretação que vou trazer aqui tem relação com nosso trabalho contábil e tributário. Assim, ao falar de atividade, estamos olhando para o objeto social. O objeto social, sem muita enrolação, é o que a empresa faz pra viver, é o que ela faz pra auferir receita.

Na elaboração do objeto social da empresa, devemos identificar o gênero da atividade. Exemplos de gênero são:

• Indústria
• Comércio
• Prestação de Serviços

Também é necessário identificar a espécie da atividade. Então temos um detalhamento do gênero:

• Industrialização de artefatos de cimento
• Comércio varejista de bebidas
• Comércio atacadista de materiais de construção
• Compra e venda de imóveis próprios
• Prestação de serviços de arquitetura

Assim, é de se esperar que o objeto social sempre esteja muito atrelado às CNAEs, ou seja, à Classificação Nacional de Atividades Econômicas. Isso não é grande novidade pra quem faz a parte societária, afinal as viabilidades vinculam a redação do objeto social com os códigos de CNAE listados para elaborar o DBE depois no CNPJ. Mas o que eu quero ressaltar aqui é: a atividade descrita no objeto social tem relação com o que você faz para auferir receita, para perceber rendimentos, pra gerar grana, ok?

Atividade de Construção

Pensando em objeto social, em exercício de atividade econômica, a atividade de construção de edifícios é uma prestação de serviços. Ou seja, alguém contrata a empresa em questão para prestar o serviço de construção, empreitada, subempreitada etc. Aí esse alguém paga à Construtora pelo serviço prestado.

Há uma série de nuances aí quanto ao tipo do serviço, mas pensando de forma geral nas empreitadas, a ideia é simples assim: se você aufere receita de construção, é porque alguém está lhe pagando pra fazer isso. Isso significa que o imóvel não é da própria construtora (afinal, ela não ia pagar a ela mesma, certo?).

Associando com CNAE, principalmente teremos a classificação 4120-4/00 (Construção de edifícios). Serviços de empreitada, total ou não, com emprego de material ou não, são SERVIÇOS. A construtora é paga para prestar serviço de edificar para outra pessoa.

Atividade de Incorporação

Pensando em objeto social, a atividade de incorporação de imóveis é uma venda. A atividade fim, o que de fato gera a receita, é a venda do imóvel. Construir é só um meio. Essa empresa constrói não só por construir. Ninguém paga à incorporadora porque ela construiu pra ela mesma. As pessoas pagam a incorporadora porque ela vendeu. Assim, construir é meio, não fim, numa incorporadora. Sacou a diferença?

Vinculando isso com CNAE, temos a classificação 4110-7/00 (Incorporação de empreendimentos imobiliários)

Mas a empresa é as duas coisas…

Pode até ser. Mas não para o mesmo empreendimento. A empresa ALFA Construtora e Incorporadora Ltda pode ser a construtora da obra X e a incorporadora da obra Y. Portanto na obra X ela é uma prestadora de serviço, emite nota de serviço e vai ser feliz.

Já na obra Y ela é a incorporadora, então ela constrói em nome próprio, como atividade meio, para vender os imóveis. Ela trabalha com contrato de compra e venda de imóveis (ou o famoso “instrumento particular de promessa de compra e venda”).

Só que não tem como auferir receita de construção e auferir receita de incorporação ao mesmo tempo, em relação à mesma obra. Afinal, se o imóvel é meu, eu não vou pagar pra mim mesmo pra construir. Então ou o imóvel é meu e eu estou focado em ter receita de venda do imóvel, ou o imóvel não é meu e eu estou recebendo para construir para um terceiro.

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Isso faz diferença?

Saber diferenciar construtores e incorporadores faz diferença. E muita. Alguns exemplos:

Diferentes normas e tratamentos contábeis. O CPC 47 concentrou o reconhecimento de receitas de diferentes atividades. Assim, deixou de haver uma distinção tão “oficial” como com os falecidos CPC 17 e CPC 30. Mesmo assim, a natureza das operações, as características dos contratos, as relações jurídicas… muita coisa muda de um tipo para outro de atividade. A composição de estoques e custo é outra coisa a ser considerada. Além disso, há orientações e interpretações técnicas específicas que demonstram uma contabilidade diferente.

Regimes tributários permitidos para uma, não são permitidos para outra. Construtoras podem ser do Simples Nacional, já as incorporadoras não. Incorporadoras podem tributar pelo RET, mas com as mudanças em 2019, as construtoras não podem mais. A Contribuição Previdenciária das construtoras está vinculada à CPRB, a das incorporadoras não. Incorporadoras necessariamente são tributadas pelo regime de caixa, as construtoras podem ser competência ou caixa dependendo do caso.

Espero que isso tenha dado uma luz inicial nessa diferenciação. A partir dessa distinção, vamos poder conversar mais pra frente sobre a “Contabilidade de Construtoras” e a “Contabilidade Imobiliária”.