Algumas pessoas físicas ficam obrigadas a manter contabilidade, adotar regime tributário e entregar declarações. Você está preparado para orientar bem seu cliente nisso?
O preço da falta de planejamento
Alguns posts atrás eu tratei de SCP, de SPE e de Patrimônio de Afetação. Essas estruturas costumam ser utilizadas para fazer o planejamento societário na atividade imobiliária. Hoje, porém, eu quero lhe falar de uma estrutura que não costuma ser usada para planejamento… na verdade costuma surgir da falta de planejamento.
Imagine a cena. A pessoa física chega no escritório do seu contador às vésperas do IRPF com uma pasta cheia de documentos. Lá pelas tantas, solta uma das frases abaixo:
-Olha, eu vendi uns terreninhos esse ano…
Os ‘terreninhos’, na verdade, são lotes… o cara realizou uma verdadeira operação de loteamento e saiu vendendo!
-Então… eu construí umas casinhas e vendi. Tem imposto?
As tais ‘casinhas’ foram casas geminadas ou um ‘prediozinho’, mais de duas unidades no terreno, e ele já vendeu alguma.
Nasce a equiparação
Essas são algumas das situações em que uma pessoa física é equiparada a pessoa jurídica. Ali nasce a tal “Empresa Individual Imobiliária”, que atende pela natureza jurídica 401-4. É uma pessoa física, para fins cíveis tratada como pessoa física, mas equiparada a pessoa jurídica para fins tributários. É o que se costuma chamar de ficção do direito tributário. A contabilidade, mais preocupada com a essência do que com a forma jurídica, trata de abordar essa Empresa Individual Imobiliária também como uma entidade.
Para você entender, sendo bem objetivo, os casos que uma pessoa física se equipara a pessoa jurídica na atividade imobiliária são:
- A pessoa física realiza registro de loteamento ou registro de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;
- A pessoa física realiza loteamento urbano sem registro e vende um dos lotes antes de se passarem 60 meses da conclusão;
- A pessoa física realiza construção de mais de duas unidades sem registro e vende um dos lotes antes de se passarem 60 meses da conclusão;
- A pessoa física realiza desmembramento em área rural, desmembrando em mais de 10 unidades independentes.
Só esses casos?
Na verdade não. Existe uma situação polêmica de equiparação, que é a revenda de imóveis com habitualidade. Se num período de dois anos a pessoa adquire e revende mais de três imóveis. Ou ainda se num período de cinco anos a pessoa adquire e revende mais de cinco imóveis. Nesses casos, a pessoa física se equipara a pessoa jurídica. Contudo, note que são imóveis adquiridos e revendidos nesse período. Se comprou ao longo de décadas e coincidiu de vender na sequência, tá tudo bem… faz o GCAP da PF e segue o jogo.
Essa equiparação é polêmica porque a legislação que dizia que essa equiparação específica existe foi revogado. Só ficou o artigo que dá as condições (3 imóveis em 2 anos etc). Porém, a RFB costuma aplicar essa equiparação usando o argumento de que, genericamente, a legislação equipara a pessoa jurídica toda pessoa física que faz vendas com habitualidade. Teoricamente, até aquela moça que vende Mary Kay é uma pessoa jurídica equiparada, sabia?
O que a equiparação representa?
Isso significa que no registro de imóveis continua constando uma pessoa física. Não houve alteração do titular do imóvel. Contudo, para fins tributários, nasce uma PJ equiparada, demandando algumas coisas:
- Definir o regime tributário
- Apurar e recolher as obrigações principais (PIS, COFINS, IRPJ, CSLL…)
- Cumprir as obrigações acessórias (DCTF, EFD-Contribuições, ECF, DIMOB, DIRF…)
- Manter escrituração contábil regular
E aí entra a tal da ECD, inclusive. Afinal, atualmente, se uma pessoa equiparada a pessoa jurídica mantém contabilidade regular, está ativa e é do Lucro Presumido ou do Lucro Real, é necessário apresentar seu livro diário através da ECD.
Cá entre nós, a maioria das pessoas físicas nem está ciente de que isso pode acontecer… muito menos o tamanho do risco financeiro/fiscal que isso representa, sem falar da proteção patrimonial.
E você? Já estava ligado nisso? Já orienta seus clientes para se precaver dos efeitos desse tipo de equiparação tributária?
Espero que tenha ajudado por aí. Deixe seu comentário aqui embaixo, vamos trocar figurinha a respeito.
Caio, bom dia.
Uma PF que compra um terreno, constrói a casa e vende; logo em seguida compra outro terreno, constrói e vende; quando não tem 2 obras correndo juntas, é considerado PJ? Tenho alguns clientes do escritório, que possuem empresas que não são do ramo imobiliário, mas que constroem casas para vender.
Oi, Ana!
Se em cada obra, individualmente, há somente 2 unidades, há a possibilidade de manter-se como PF ou de por opção própria trabalhar como PJ. Se houver mais de 2 unidades na construção, aí entra a equiparação a PJ por obrigatoriedade que eu falo nesse post.
Caio, bom dia.
No caso, a PF constrói, vende, já compra outro terreno, constrói… mas sempre 1 casa por terreno.
Ela faz isso direto.
Por ser apenas 1 unidade(casa), mas constante, é equiparado a PJ?
Oi, Ana!
Se em cada obra, individualmente, há somente 1 unidade, há a possibilidade de manter-se como PF ou de por opção própria trabalhar como PJ. Se houver mais de 2 unidades na construção, aí entra a equiparação a PJ por obrigatoriedade que eu falo nesse post. A habitualidade pode ser levada em consideração. O parâmetro dessa habitualidade é mais de 3 em 2 anos ou mais de 5 em 5 anos. Mas esse parâmetro da habitualidade é bastante discutível.
Boa tarde. Pelo que me informaram na Jucesp, há alguns CNPJs antigos, sem movimento, registrados em cartório, que a receita reenquadrou automaticamente na natureza jurídica 401-4.
O problema é que tanto na receita, quanto na Jucesp, não sabem informar como alterar a natureza jurídica de empresas nestes casos, porque no portal VRE1, a opção empresário individual fica desabilitada para alteração na opção empresário individual, quando vc loga com o certificado digital ECPF do proprietário, não sei se alguém que esta lendo essa matéria, também esta passando por isso