Patrimônio de Afetação

Um tema que sempre chama muito atenção na atividade imobiliária é o RET, o Regime Especial de Tributação. Aliás, já até falamos sobre algumas modalidades que deixaram de existir. Apesar dele ser um queridinho dos empresários, pensando na economia tributária, traz consigo, de braços dados, o Patrimônio de Afetação. Poderia resumir essa relação dizendo o seguinte: se você quer os bônus do RET, precisa estar disposto a assumir os ônus do Patrimônio de Afetação. Vamos dar uma olhada nisso mais de perto.

Origem

Acho que de cada 10 livros que falam sobre Patrimônio de Afetação, 9 mencionam o mesmo exemplo para ilustrar. Sim, porque a origem do PA é o governo dar uma resposta para o mercado, tentando restabelecer a segurança desse segmento. O caso tão famoso é o da Encol, um dos episódios mais marcantes no mercado imobiliário brasileiro recente. Apontada à época como maior construtora e incorporadora do país, com atuação extremamente relevante neste mercado nas décadas de 1980 e 1990, a falência decretada em 1999 trouxe novamente à tona os riscos, para os adquirentes, inerentes à compra e venda de unidades imobiliárias a construir e em construção.

Daí veio a resposta, através do Patrimônio de Afetação. Ele foi incluído na Lei nº 4.591/1964 inicialmente pela Medida Provisória nº 2.221/2001. Depois, tal Medida Provisória foi revogada pela Lei nº 10.931/2004, a qual atualmente dispõe sobre o PA. No início da conversa, a ideia era ser obrigatório, mas no fim das contas, ficou como opcional. Em alguns casos, porém, ele é “optatório”, ou seja, não é obrigatório em teoria, mas se você quiser algumas coisas, se obriga a fazer.

Opcional, “pero no mucho”

O Patrimônio de Afetação, apesar de opcional, passou a ser ferramenta para aumentar segurança jurídica e patrimonial dos adquirentes e financiadores de incorporações. Através desse regime, o incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação, mas a recíproca não é verdadeira: o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos.

Não é à toa que a esmagadora maioria das instituições financeiras, fundos de investimento imobiliário e outros investidores só se relacionam com empreendimentos com Patrimônio de Afetação. No bom português, o incorporador responde pela obra, mas os recursos da obra ficam separados para garantir só aquela obra (e o rateio de despesas comuns)… e entre essa garantia está a quitação do financiamento do empreendimento e garantir a conclusão da obra para os adquirentes.

Além disso, como disse no início, tem o “toma lá, dá cá” do RET. Para ter acesso ao RET de incorporação imobiliária, um dos pré-requisitos é ter Patrimônio de Afetação. Aí entra a pergunta que você deve fazer ao analisar cada novo caso de RET: essa empresa tem condições de atender as exigências do Patrimônio de Afetação?

Função do Patrimônio de Afetação

A função do Patrimônio de Afetação, de forma muito resumida, é separar a obra do resto da empresa para, com isso, proteger aquela obra (e seus adquirentes e financiadores) da empresa como um todo. Ao afetar o patrimônio, é realizado um registro (fica vinculado ao Registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis) de um documento (o Termo de Afetação), que demonstra publicamente essa separação.

Podemos dizer que existem principalmente três segregações que ocorrem no PA:

Segregação patrimonial: o incorporador responde pela obra, mas a obra não responde pelo incorporador. Há uma clara separação entre os patrimônios, apesar do PA não ser uma nova sociedade ou nova entidade.

Segregação financeira: deve ser aberta uma conta bancária (conta de depósito, usando o termo da legislação) para manter os recursos financeiros da obra afetada separados dos recursos financeiros da empresa como um todo.

Segregação contábil: a partir do momento em que se afeta o patrimônio, deve ser mantida escrituração contábil completa da obra de forma segregada da empresa como um todo.

Quando pode ser feita a Afetação

O incorporador pode fazer a afetação do patrimônio a qualquer tempo. Contudo, por razões óbvias, antes da conclusão do empreendimento. Afinal, se o foco é garantir a conclusão da obra, não faria sentido afetar o patrimônio depois de tudo concluído. Então a afetação pode acontecer já de início, quando se registra a incorporação, ou depois, a qualquer tempo, antes da obra concluída.

Ah! Note que Patrimônio de Afetação é típico da incorporação imobiliária. Se o registro não for de incorporação, esqueça PA. Loteamento, por exemplo, não afeta patrimônio.

Mas… quando vou poder mexer no dinheiro?

Entendendo essa visão geral do Patrimônio de Afetação, a partir daí uma pergunta recorrente dos clientes é quando poderá usar o dinheiro do Patrimônio de Afetação. Pois bem, para usar tais recursos, a obra deve estar garantida… e isso não significa necessariamente concluída.

A título de exemplo, a obra ainda pode estar em andamento, mas ao somar o que há em caixa (banco, no caso) com os recebíveis esperados até a data de conclusão do empreendimento, se esse valor é superior ao necessário para concluir a obra (quitação de financiamento, custos orçados a executar e quitação dos passivos da obra), então o excedente não é considerado afetado… portanto pode ser utilizado pela empresa.

Note, portanto, como há necessidade de uma análise financeira. Mesmo ponderando a economia tributária do RET, manter os recursos “congelados” para garantir a obra, sem poder alocar em outras coisas (outros empreendimentos, remuneração aos sócios, mútuos etc), vale a pena para o caso concreto? Essa resposta não pode ser um sim ou não no piloto automático.

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Obrigações extras do incorporador

Como já disse, o Patrimônio de Afetação é aumentar os ônus do incorporador. Assim, além das obrigações típicas de ser um incorporador imobiliário, tal pessoa, com o PA, passa a ter mais as seguintes obrigações:

I – Promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;

II – Manter apartados os bens e direitos, objeto de cada incorporação;

III – Diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista na Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;

IV – Entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;

V – Manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;

VI – Assegurar livre acesso à obra, livros, contratos, contas correntes e demais documentos e instrumentos relativos ao patrimônio de afetação, à pessoa nomeada pelo condomínio para exercer a fiscalização.

VII – Entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;

VIII – Manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

Ou seja: separar o dinheiro, separar o patrimônio, separar a contabilidade, cuidar do dinheiro, responder pela obra e prestar contas (balancetes e relatórios trimestrais!). Será que a empresa está pronta para esse nível de transparência e governança?

Enfim, era isso! O artigo não esgota o tema, mas acredito que dê uma boa introdução, para você poder se aprofundar mais no assunto. E aí, gostou? Gerou dúvidas? Esclareceu? Conta pra mim aqui nos comentários! Ter seu feedback é sempre uma motivação extra para as próximas postagens!